こんばんは！ケニーです。
いつもブログを読んでいただき、ありがとうございますm(_ _)m
この記事の目次
まずは結論…！
今日は不動産購入・不動産投資についての事前準備についてシェアします！
ファイナンシャルアカデミー卒業生の方へのインタビュー内容も含まれておりますので、ご期待ください…！
ここから本題ッ！
今日はブログ投稿1000本ノックの233本目。
まずは、当ブログではいつもおなじみ両学長の動画の内容から、資産価値の高い「不動産」を買うために今すべきことを解説します！
①不動産はお金にまつわる何の力？
不動産が両学長が提唱する「お金にまつわる5つの力」のどこに関係するか？
※画像はリベシティ公式サイトより引用
結論としては、
- お金を貯める力（支出を減らす力）
- お金を増やす力（資産を増やす力）
- お金を守る力（資産を減らさない力）
の3つの力に関係しているそうです！
お金を貯める力
ちょうど僕の両親も、不動産売却と購入を検討しているのですが、
- 資産価値の高いマイホームを選べる
- ベストな住宅ローンを選べる
という方は、生活の住居費を低く抑えることができ、
お金を貯める力が強化されます！
お金を増やす力
収益性の高い賃貸用物件を買うことができれば、効率的にお金を増やせます。
不動産投資でお金を増やす力を強化してバグらせれば、これだけでFIREできる可能性がありそうです…！
お金を守る力
不動産はインフレに強く、現金の価値が下がる局面では頼れる資産になります。
なお、不動産は相続税の圧縮による、節税にも役立てることができるそうです。
また、不動産を活用できるかどうかは、資産規模を維持できるかどうか？にかかっていそうです。
②マイホームの購入も不動産投資？
「マイホームの購入も、不動産投資である」ということですが、マイホームも資産には変わりありません。
そのため、投資用不動産と同じ視点を持って購入をしないと、資産を目減りさせてしまう可能性が高いと思います。
両学長曰く、
- 不動産はお金の超重要テーマの1つ
- お金持ちになりたければ、興味のあるなしに関わらず知識を蓄えるべき
ということでした。
ちなみに、僕の両親の話になってしまいますが、
- 現在所有している、不動産投資用の1棟マンションを売却
- 売却したお金を元手に区分のマンションを買う
- 買ったマンションを終の棲家にして住む
というプランを立てているようです。
その場合、僕の考えでは、
- 1棟マンションからのCF（キャッシュフロー）が0円になる
- 区分マンション購入費分は、CF（キャッシュフロー）マイナス
- 区分マンションの資産価値は目減りすることが殆どで、資産がマイナス
- 個人事業で経費計上できる家事按分費などがなくなり、税負担アップ
ということで、収益・資産規模共に縮小すると考えております。。
属性って何？
不動産という高価なものを購入するには、
現金一括ッ！
とはなかなかいかないと思います。。
- 資本主義社会では借金できる人が強い！
- 力 is power 借金力＝戦闘力である！
- 借金できる人なのであれば、それは家計が盤石・財政基盤が強固ということ！
という教訓があるそうなのですが、属性とは、
その人が持っているお金を借りるための信用力
というところかと思います。
信用力の高い人のことを、
- 高属性
- 属性の良い人
と呼んだりしますが、すぐに不動産を買う予定が無い方でも、この属性は磨いておいて損はありません…！
磨け！属性の内容7選
①職業
お金を貸す銀行は、その人の職業を見てきます。
特に「収入の多さ」と「安定性」は重要ポイントです。
職業としては、
- 公務員
- 有名な上場企業、大企業の社員
- 弁護士、医師（雇われのほうが有利？）
の属性が高く評価されることが多いそうです。
また、順位でいうと
- 代々の地主・資産家
- 公務員、上場企業社員、医師弁護士
- 中小企業社員
- 中小企業の社長、フリーランス
という順番でお金を貸してくれやすいそうです。
②年齢
年齢は、若ければ若いほどいいっていうわけではありません。
20代の頃は、銀行の受付で門前払い…！というのも珍しくないでしょう。。
そして、30代〜40代はいい感じの時期と言えますが、50歳を超えてくると逆に少しずつ厳しくなってきます。
なぜかというとローン完済年齢は80歳が目安のためです。
歳をとればとるほど融資の年数が短くなってきます。
もちろん年齢を重ねるにつれて、健康上の問題も懸念されるようになるそうです。
何歳の自分が一番「社会的に信用力のある時なのか？」を意識することが重要だと言えます！
ちなみに僕は、
- 37歳
- 今の会社で10年目
- 年収1,000万円ちょっと
なので、ワンチャン
属性高めで融資を引っ張りやすいのでは？
と自惚れております…^^;
③家族構成
銀行の担当者と面談をする際には、
- 結婚はしているか？
- 子供は何人か？
- 同居している家族は？
といったことを聞かれる可能性が高いそうです。
配偶者は保証人になり得るため、属性が高ければ高いほど高評価です。
ただし、夫婦仲が悪い・夫婦どちらかが浪費家、などは逆に心象を損ねます…。
そのため、家族構成の属性を磨くためには、
- ライフプランをしっかり立てて、リスクを洗い出し対策を打つ！
- 夫婦ともにしっかり稼ぎしっかり倹約して、良好な家計を維持する！
- 夫婦仲を良好に保つ！
というのが大切かと思いました。
④居住環境（出身地・居住地）
マイホームの居住環境によって、属性が変わることもあるそうです。
マイホームがプラスになる場合
- 地方に住んでいる場合
- 純資産がプラスの場合（物件の市場価格＞ローンの残債）
なお、地方に住んでいる場合だと、不動産投資をする前にマイホームを持っていたほうが、信用力を高める一つの方法のようでした。
マイホームがマイナスになる場合
- 純資産がマイナスの場合（物件の市場価格＜ローンの残債 → いわゆる債務超過）
自分の与信枠（借入できる最大金額）については、バッファを持たせておきたいですね。
また、居住地近くの投資は融資を通しやすいそうです。
居住地が近くなくとも、その近隣の銀行マンなどと関係性が築けていれば、それが属性を磨けていることにもなります。
僕は今現在住んでいる地域の「信用金庫」に、定期預金をしております。
少ない金額でも、定期預金の実績があるか・ないかで、その後資金が入用になった際に相談がしやすくなります！
⑤金融資産
言わずもがなの「金融資産」。
- 現預金
- 株券
- 債権
- コモディティ（貴金属など）
こういった種類がありますが、順にどんな特徴を持っているか、見ていきましょう！
1.現預金
現預金は持っていれば、持っていれる分だけ多いほうが良さそうです！
「借り主に何かがあったとしても、最悪、現預金で回収できる！」
というのがあるため、現預金の評価は高いです！
2.株券
株は多ければ多いほど良い！と一概には言えないようです。
「株が多い人」というのは、リスク許容度が高く、儲ける可能性もあるが損する可能性もある。
という見方をされてしまうようですね。。
3.債権
代表的なのは国債ですよね。
債権は株式に比べると、金融機関からは手堅い印象を持たれるそうです。
…というワケで、つまるところ銀行などの金融機関は、収益の額ではなく
「安全性」を重視しているところが多そうです。
⑥借入れの状況
- 個人で借り入れの有無・残高
- 過去の返済トラブル（遅延、滞納）
- 今後の返済計画
こういったところがおさえられていると、銀行融資を引き出すための見える化がとても大切そうです！
そのためには、
- 与信枠は極力使い切らないこと
- 返せるローンは、金利が高いものからどんどん返済する
- 使っていないクレジットカードを解約する
と言った注意点・取り組みが必要とのことでした！
⑦その他（学歴、性別など）
ぶっちゃけ「学歴」は、あまり関係がなさそうなんです。。
だがしかし…、「性別」は関係があるそうでして、女性は不利というのが定説のようです。
かと言って「女性が不動産投資に向かないか？」と言われるとそんなことは無いように思います。
属性もそうですが、いかに覚悟・本気度を持って取り組めるか？が成否を分けそうな気がしました。
ファイナンシャルアカデミー卒業生の生の声！
続いては、本日知り合いの不動産投資家の方にお話を伺ってきたので、情報をシェアします！
お金の学校”ファイナンシャルアカデミー“
「すべての人に、お金の教養®を。」というミッションを掲げて、マネーリテラシーを上げるための事業を営んでいる「Financial Academy」。
以前に僕も参加しましたが、無料の体験学習会でも、とても学ぶことの多い場でした。
冒頭にも書きましたが、今日はFinancial Academy卒業生の知り合いの方に、不動産投資についてお話を聴いてきました。
不動産投資を徐々に拡大していくのに、以下のことを押さえて実践されているようですので、共有します。
①物件を毎日10件以上はチェック
物件の良さは立地でほぼ決まり、買った時には勝負は付いている！
それくらい、物件の属性は大切なのですが、そんないい物件がすぐに見つかるわけはありません…。
そのため、物件は毎日見漁って、目を肥やしておく必要があります。
- 物件価格の相場
- 競合物件との対比
- 好立地かどうか？
- その地域の人口動態統計はどうか？
などの視点を持って、物件情報を集める必要があるとのことでした！
②銀行融資を引っ張る
両学長の動画内でも「レバレッジ」という言葉がありましたが、銀行融資を好金利で得られれば、良いレバレッジが効き、投資効率をアップさせられます！
特に、一棟マンションを買う時には、見せ金を数千万円〜数億円作っておき、融資を引っぱる！
そうすると、頭金を入れて開始しても、自分の資金以上のCF（キャッシュフロー）を得ることができます！
特にサラリーマンの方が銀行融資は引っ張りやすいため、僕も今のうちに活用できないかを模索しようと思いました…！
③利回りは10％以上を必須に！
利回りは「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、
実質利回りで10％以上を取るのを必須で物件を探すこと！
という目安があるそうです。
それくらいの利回りが取れていると、例えば1千万円の物件で、手残りのCF(キャッシュフロー)の目安は、50万円位になるとのことでした。
ただし、利回りだけ見て立地や人口動態を考えないのは、落とし穴にハマりがちなので、要注意かと思います！
④最終的には1棟物をポートフォリオに組み込む
これは投資家のリスク許容度にもよると思いますが、小さい物件も大きい物件もかかる手間は変わりません。
そのため、小さい物件をたくさん持つよりも、大きい物件を指で数えられるくらい持つ方が、費用対効果が良くなる可能性が高そうです！
将来不動産投資を進める場合には、1棟買って満足してしまうことの無いよう、資金繰り・CF（キャッシュフロー）のバランスを保ちながら、何棟か増やせるようにしていきたいと思いました。
ちなみに、Financial Academyでは、こういった不動産・金融知識を体系的に学べるセミナーが、目白押しです！
僕自身が以前に参加した、無料体験セミナーでも学ぶことは多くありました。
もしご興味のある方は、以下よりどうぞ〜m(_ _)m
改めて結論！
属性を磨くこと意識して、チャンスがきたら迷わず飛びつこう！
自分自身の属性を磨くために、できることから取り組んでいく必要性を感じました！
また、今はキャッシュポジションを厚めにしておいて、
- 徹底調査によりいい物件を見つけた
- 不動産バブルが弾けて投げ売りが始まった
- 相続で揉めた物件が安く売られていた
といったチャンスを逃さないよう、準備を進めたいと思いました！
ちなみに、チャンスの神様は、
前髪は長いですが、後ろはハゲておりますｗ
そのため、過ぎ去った後に掴もうとしてももう遅いため、
前髪が見えたところで掴みに行きましょう！！
人生というRPG…！
マネーリテラシー高めて経験値を貯めて、
「お金にまつわる5つの力」のレベルを上げて、
共に成長して楽しんでいきましょ～♪
それでは、今後も自由（FIRE）への道を歩んでいきます！
明日も一日ビクトリー！ヽ(｀▽´)
両学長の書籍
両学長は、僕と同い年の方なのですが、親近感のある喋り方と、実践に基づくお金の教養力があり、とても尊敬しております！
書籍「お金の大学」は、両学長の各種動画と同じくらい、とてもわかり易くお金の教養が網羅されています。
FIREを目指されている方は必読の1冊！ぜひご覧ください♪
編集後記：あとがき…
今日は僕の住んでる地域は、気温が22℃まで上がりました！
暑いほうが好きな僕にとっては最高の環境ッ！
近くの公園で早くも桜が咲き始めていたので、家族と一緒に昼ごはんを花見しながら食べました♪
ビアリーは、今流行りの微アル ビールテイスト飲料です。
クラフトビールと遜色ない香りと独特の味わいで、個人的にはとても大好きです♪
そして、今日の夜は、
1,007日ぶりのお酒をいただきました🍺
僕は1000日間断酒を行っており、なんだかんだで千日たった後も、1週間飲んでおりませんでした。
断酒前は超大好物だった「プレミアム・モルツ」
※略して「プレモル」
今日は、実に1,000日＋1週間ぶりに飲みましたが…。
うーん、マズいッ！！
もう一杯！…とはいきませんでしたｗ
正直言って、かなりの衝撃でした。。
プレモルはホップの香りが良く、スッキリしたのどごしで、断酒前は何杯でも飲めちゃうような感覚だったのですが…。
今日飲んだら、アルコールランプを飲んでいるような感覚に変わっていました…^^;
（アルコールランプを飲んだことは無いですがｗ）
しかも1缶空けただけなのに、まぁ酔っ払う。。
今このブログも、ベロベロに酔っ払いながら執筆しております…（苦笑）
こりゃあ、もう飲みたいとは思えないですね…。
1000日断酒、恐るべし…！
あなたも、人生を変える可能性のある
千日断酒はいかがでしょうか…？（笑）
