資産価値の高い不動産を買うには…?ファイナンシャルアカデミーの解説あり

こんばんは!ケニーです。

いつもブログを読んでいただき、ありがとうございますm(_ _)m

まずは結論…!

今日は不動産購入・不動産投資についての事前準備についてシェアします!

ファイナンシャルアカデミー卒業生の方へのインタビュー内容も含まれておりますので、ご期待ください…!

ここから本題ッ!

今日はブログ投稿1000本ノックの233本目。

まずは、当ブログではいつもおなじみ両学長の動画の内容から、資産価値の高い「不動産」を買うために今すべきことを解説します!

 

①不動産はお金にまつわる何の力?

不動産が両学長が提唱する「お金にまつわる5つの力」のどこに関係するか?

※画像はリベシティ公式サイトより引用

結論としては、

  • お金を貯める力(支出を減らす力)
  • お金を増やす力(資産を増やす力)
  • お金を守る力(資産を減らさない力)

の3つの力に関係しているそうです!

お金を貯める力

ちょうど僕の両親も、不動産売却と購入を検討しているのですが、

  • 資産価値の高いマイホームを選べる
  • ベストな住宅ローンを選べる

という方は、生活の住居費を低く抑えることができ、

お金を貯める力が強化されます!

お金を増やす力

収益性の高い賃貸用物件を買うことができれば、効率的にお金を増やせます。

不動産投資でお金を増やす力を強化してバグらせれば、これだけでFIREできる可能性がありそうです…!

お金を守る力

不動産はインフレに強く、現金の価値が下がる局面では頼れる資産になります。

なお、不動産は相続税の圧縮による、節税にも役立てることができるそうです。

また、不動産を活用できるかどうかは、資産規模を維持できるかどうか?にかかっていそうです。

②マイホームの購入も不動産投資?

「マイホームの購入も、不動産投資である」ということですが、マイホームも資産には変わりありません。

そのため、投資用不動産と同じ視点を持って購入をしないと、資産を目減りさせてしまう可能性が高いと思います。

両学長曰く、

  1. 不動産はお金の超重要テーマの1つ
  2. お金持ちになりたければ、興味のあるなしに関わらず知識を蓄えるべき

ということでした。

ちなみに、僕の両親の話になってしまいますが、

  1. 現在所有している、不動産投資用の1棟マンションを売却
  2. 売却したお金を元手に区分のマンションを買う
  3. 買ったマンションを終の棲家にして住む

というプランを立てているようです。

その場合、僕の考えでは、

  1. 1棟マンションからのCF(キャッシュフロー)が0円になる
  2. 区分マンション購入費分は、CF(キャッシュフロー)マイナス
  3. 区分マンションの資産価値は目減りすることが殆どで、資産がマイナス
  4. 個人事業で経費計上できる家事按分費などがなくなり、税負担アップ

ということで、収益・資産規模共に縮小すると考えております。。

属性って何?

不動産という高価なものを購入するには、

現金一括ッ!

とはなかなかいかないと思います。。

  • 資本主義社会では借金できる人が強い!
  • 力 is power 借金力=戦闘力である!
  • 借金できる人なのであれば、それは家計が盤石・財政基盤が強固ということ!

という教訓があるそうなのですが、属性とは、

その人が持っているお金を借りるための信用力

というところかと思います。

信用力の高い人のことを、

  • 高属性
  • 属性の良い人

と呼んだりしますが、すぐに不動産を買う予定が無い方でも、この属性は磨いておいて損はありません…!

磨け!属性の内容7選

①職業

お金を貸す銀行は、その人の職業を見てきます。

特に「収入の多さ」「安定性」は重要ポイントです。

職業としては、

  • 公務員
  • 有名な上場企業、大企業の社員
  • 弁護士、医師(雇われのほうが有利?)

の属性が高く評価されることが多いそうです。

また、順位でいうと

  1. 代々の地主・資産家
  2. 公務員、上場企業社員、医師弁護士
  3. 中小企業社員
  4. 中小企業の社長、フリーランス

という順番でお金を貸してくれやすいそうです。

②年齢

年齢は、若ければ若いほどいいっていうわけではありません。

20代の頃は、銀行の受付で門前払い…!というのも珍しくないでしょう。。

そして、30代〜40代はいい感じの時期と言えますが、50歳を超えてくると逆に少しずつ厳しくなってきます。

なぜかというとローン完済年齢は80歳が目安のためです。

歳をとればとるほど融資の年数が短くなってきます。

もちろん年齢を重ねるにつれて、健康上の問題も懸念されるようになるそうです。

何歳の自分が一番「社会的に信用力のある時なのか?」を意識することが重要だと言えます!

ちなみに僕は、

  1. 37歳
  2. 今の会社で10年目
  3. 年収1,000万円ちょっと

なので、ワンチャン

属性高めで融資を引っ張りやすいのでは?

と自惚れております…^^;

③家族構成

銀行の担当者と面談をする際には、

  • 結婚はしているか?
  • 子供は何人か?
  • 同居している家族は?

といったことを聞かれる可能性が高いそうです。

配偶者は保証人になり得るため、属性が高ければ高いほど高評価です。

ただし、夫婦仲が悪い・夫婦どちらかが浪費家、などは逆に心象を損ねます…。

そのため、家族構成の属性を磨くためには、

  1. ライフプランをしっかり立てて、リスクを洗い出し対策を打つ!
  2. 夫婦ともにしっかり稼ぎしっかり倹約して、良好な家計を維持する!
  3. 夫婦仲を良好に保つ!

というのが大切かと思いました。

④居住環境(出身地・居住地)

マイホームの居住環境によって、属性が変わることもあるそうです。

マイホームがプラスになる場合

  1. 地方に住んでいる場合
  2. 純資産がプラスの場合(物件の市場価格>ローンの残債)

なお、地方に住んでいる場合だと、不動産投資をする前にマイホームを持っていたほうが、信用力を高める一つの方法のようでした。

マイホームがマイナスになる場合

  • 純資産がマイナスの場合(物件の市場価格<ローンの残債 → いわゆる債務超過)

自分の与信枠(借入できる最大金額)については、バッファを持たせておきたいですね。

また、居住地近くの投資は融資を通しやすいそうです。

居住地が近くなくとも、その近隣の銀行マンなどと関係性が築けていれば、それが属性を磨けていることにもなります。

僕は今現在住んでいる地域の「信用金庫」に、定期預金をしております。

少ない金額でも、定期預金の実績があるか・ないかで、その後資金が入用になった際に相談がしやすくなります!

⑤金融資産

言わずもがなの「金融資産」。

  1. 現預金
  2. 株券
  3. 債権
  4. コモディティ(貴金属など)

こういった種類がありますが、順にどんな特徴を持っているか、見ていきましょう!

1.現預金

現預金は持っていれば、持っていれる分だけ多いほうが良さそうです!

「借り主に何かがあったとしても、最悪、現預金で回収できる!」

というのがあるため、現預金の評価は高いです!

2.株券

株は多ければ多いほど良い!と一概には言えないようです。

「株が多い人」というのは、リスク許容度が高く、儲ける可能性もあるが損する可能性もある。

という見方をされてしまうようですね。。

3.債権

代表的なのは国債ですよね。

債権は株式に比べると、金融機関からは手堅い印象を持たれるそうです。

…というワケで、つまるところ銀行などの金融機関は、収益の額ではなく

「安全性」を重視しているところが多そうです。

⑥借入れの状況

  1. 個人で借り入れの有無・残高
  2. 過去の返済トラブル(遅延、滞納)
  3. 今後の返済計画

こういったところがおさえられていると、銀行融資を引き出すための見える化がとても大切そうです!

そのためには、

  • 与信枠は極力使い切らないこと
  • 返せるローンは、金利が高いものからどんどん返済する
  • 使っていないクレジットカードを解約する

と言った注意点・取り組みが必要とのことでした!

⑦その他(学歴、性別など)

ぶっちゃけ「学歴」は、あまり関係がなさそうなんです。。

だがしかし…、「性別」は関係があるそうでして、女性は不利というのが定説のようです。

かと言って「女性が不動産投資に向かないか?」と言われるとそんなことは無いように思います。

属性もそうですが、いかに覚悟・本気度を持って取り組めるか?が成否を分けそうな気がしました。

 

ファイナンシャルアカデミー卒業生の生の声!

続いては、本日知り合いの不動産投資家の方にお話を伺ってきたので、情報をシェアします!

お金の学校”ファイナンシャルアカデミー

すべての人に、お金の教養®を。」というミッションを掲げて、マネーリテラシーを上げるための事業を営んでいる「Financial Academy」。

以前に僕も参加しましたが、無料の体験学習会でも、とても学ぶことの多い場でした。

Financial Academyの不動産投資スクール体験セミナーに参加!

冒頭にも書きましたが、今日はFinancial Academy卒業生の知り合いの方に、不動産投資についてお話を聴いてきました。

不動産投資を徐々に拡大していくのに、以下のことを押さえて実践されているようですので、共有します。

①物件を毎日10件以上はチェック

物件の良さは立地でほぼ決まり、買った時には勝負は付いている!

それくらい、物件の属性は大切なのですが、そんないい物件がすぐに見つかるわけはありません…。

そのため、物件は毎日見漁って、目を肥やしておく必要があります。

  1. 物件価格の相場
  2. 競合物件との対比
  3. 好立地かどうか?
  4. その地域の人口動態統計はどうか?

などの視点を持って、物件情報を集める必要があるとのことでした!

②銀行融資を引っ張る

両学長の動画内でも「レバレッジ」という言葉がありましたが、銀行融資を好金利で得られれば、良いレバレッジが効き、投資効率をアップさせられます!

特に、一棟マンションを買う時には、見せ金を数千万円〜数億円作っておき、融資を引っぱる!

そうすると、頭金を入れて開始しても、自分の資金以上のCF(キャッシュフロー)を得ることができます!

特にサラリーマンの方が銀行融資は引っ張りやすいため、僕も今のうちに活用できないかを模索しようと思いました…!

③利回りは10%以上を必須に!

利回りは「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、

実質利回りで10%以上を取るのを必須で物件を探すこと!

という目安があるそうです。

それくらいの利回りが取れていると、例えば1千万円の物件で、手残りのCF(キャッシュフロー)の目安は、50万円位になるとのことでした。

ただし、利回りだけ見て立地や人口動態を考えないのは、落とし穴にハマりがちなので、要注意かと思います!

④最終的には1棟物をポートフォリオに組み込む

これは投資家のリスク許容度にもよると思いますが、小さい物件も大きい物件もかかる手間は変わりません。

そのため、小さい物件をたくさん持つよりも、大きい物件を指で数えられるくらい持つ方が、費用対効果が良くなる可能性が高そうです!

将来不動産投資を進める場合には、1棟買って満足してしまうことの無いよう、資金繰り・CF(キャッシュフロー)のバランスを保ちながら、何棟か増やせるようにしていきたいと思いました。

 

ちなみに、Financial Academyでは、こういった不動産・金融知識を体系的に学べるセミナーが、目白押しです!

僕自身が以前に参加した、無料体験セミナーでも学ぶことは多くありました。

Financial Academyの不動産投資スクール体験セミナーに参加!

もしご興味のある方は、以下よりどうぞ〜m(_ _)m

不動産投資スクール体験セミナー

 

改めて結論!

属性を磨くこと意識して、チャンスがきたら迷わず飛びつこう!

自分自身の属性を磨くために、できることから取り組んでいく必要性を感じました!

また、今はキャッシュポジションを厚めにしておいて、

  • 徹底調査によりいい物件を見つけた
  • 不動産バブルが弾けて投げ売りが始まった
  • 相続で揉めた物件が安く売られていた

といったチャンスを逃さないよう、準備を進めたいと思いました!

ちなみに、チャンスの神様は、

前髪は長いですが、後ろはハゲておりますw

そのため、過ぎ去った後に掴もうとしてももう遅いため、

前髪が見えたところで掴みに行きましょう!!

 

人生というRPG…!

マネーリテラシー高めて経験値を貯めて、

「お金にまつわる5つの力」のレベルを上げて、

共に成長して楽しんでいきましょ~♪

 

それでは、今後も自由(FIRE)への道を歩んでいきます!

明日も一日ビクトリー!ヽ(`▽´)

 

両学長の書籍

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両学長は、僕と同い年の方なのですが、親近感のある喋り方と、実践に基づくお金の教養力があり、とても尊敬しております!

書籍「お金の大学」は、両学長の各種動画と同じくらい、とてもわかり易くお金の教養が網羅されています。

FIREを目指されている方は必読の1冊!ぜひご覧ください♪

 

編集後記:あとがき…

今日は僕の住んでる地域は、気温が22℃まで上がりました!

暑いほうが好きな僕にとっては最高の環境ッ!

近くの公園で早くも桜が咲き始めていたので、家族と一緒に昼ごはんを花見しながら食べました♪

ビアリーは、今流行りの微アル ビールテイスト飲料です。

クラフトビールと遜色ない香りと独特の味わいで、個人的にはとても大好きです♪

 

そして、今日の夜は、

1,007日ぶりのお酒をいただきました🍺

 

僕は1000日間断酒を行っており、なんだかんだで千日たった後も、1週間飲んでおりませんでした。

1,000日断酒終了!FIREへの近道!人生が変わる!効果・メリットしかない!!コツを解説

 

 

断酒前は超大好物だった「プレミアム・モルツ」

略して「プレモル」

 

 

今日は、実に1,000日+1週間ぶりに飲みましたが…。

 

 

 

 

 

 

 

うーん、マズいッ!!

もう一杯!…とはいきませんでしたw

 

正直言って、かなりの衝撃でした。。

 

プレモルはホップの香りが良く、スッキリしたのどごしで、断酒前は何杯でも飲めちゃうような感覚だったのですが…。

今日飲んだら、アルコールランプを飲んでいるような感覚に変わっていました…^^;

(アルコールランプを飲んだことは無いですがw)

 

しかも1缶空けただけなのに、まぁ酔っ払う。。

今このブログも、ベロベロに酔っ払いながら執筆しております…(苦笑)

 

こりゃあ、もう飲みたいとは思えないですね…。

1000日断酒、恐るべし…!

 

あなたも、人生を変える可能性のある

千日断酒はいかがでしょうか…?(笑)

1,000日断酒終了!FIREへの近道!人生が変わる!効果・メリットしかない!!コツを解説

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